מיסוי מקרקעין דירות מגורים

דירת מגורים "מזכה" /זהר באואר, עו"ד

  1. על מנת להיכלל בגדר הזכאים לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה, מוכר הדירה צריך להיות בעל "דירת מגורים מזכה".

  2. ובכן, מהי הגדרתה של "דירת מגורים מזכה"?:

    עפ"י הגדרות החוק (חוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג – 1963) דירת מגורים מזכה צריכה לשמש בפועל למגורים (ולא לעסק) לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
    1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

    2. ארבע השנים שקדמו למכירתה.

  3. בתי המשפט עסקו, במהלך השנים, בהשלכות ובאספקטים שונים, של הגדרה זו.
    נביא להלן שני פסקי דין מעניינים ושימושיים.

    האחד – מאיזה שלב, בבנייתה של הדירה, ראויה הדירה שתיקרא ותכונה "דירת מגורים"?

    כדי שמכירת דירה תהיה פטורה ממס, על המוכר נטל ההוכחה כי בנייתה של הדירה נסתיימה, הדירה היא בבעלותו, היא משמשת למגורים, ואינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
    יש מקרים בהם די בחיבור כלשהוא למערכת החשמל כדי למלא את ייעודה כדירת מגורים (עמ"ש 371/99).
    נוסיף ונציין כי בחינה ברורה וודאית יותר של היות הדירה אכן "דירת מגורים", הוא קיומו של טופס 4.

    השני – השימוש למגורים – בדיקה אובייקטיבית או שמא גם בחינה סובייקטיבית?:

    למרות שנתקיים בדירת המגורים האלמנט האובייקטיבי, שהרי הוכח כי הדירה יכולה, לפי טיבה, לשמש למגורים, הרי שלא נתקיים האלמנט הסובייקטיבי שהינו כוונת הרוכש לייעד את הדירה לשמש למגורים, שכן ההשכרות החוזרות ונישנות של הדירה לאנשים שונים ולתקופות קצרות ביותר, מצביעות על כך שהעורר ביקש לעשות בדירה "עסק של מגורים", בית המשפט פסק כי זו לא "דירת מגורים", ולפיכך קבע כי מס הרכישה יהא בשיעור אחיד של 3.5% ולא לפי המדרגות של "דירת מגורים רגילה". (ו"ע 1006/02).

  4. עוד נציין כי החוק עצמו מתייחס גם ליוצאי דופן ביחס להגדרה זו. למשל: אם הדירה שימשה לפעולות חינוך, כגון:  גן ילדים, פעוטון או לפעולות דת (כגון: בית כנסת).

* יודגש כי יש להיוועץ באופן פרטני בעורך דין מומחה למקרקעין לפני עריכת כל עסקה במקרקעין, ואין האמור לעיל מתיימר להיות תחליף לייעוץ זה.

תחומי פעילות

חדש באתר:

עדותם של קרובי משפחה לפני מס' שנים התפרסם המקרה בו ב"מסדרון בית המשפט" בעיצומו של שמיעת הליך פלילי נערכה & 

חיים משותפים לאחר הגירושין בני זוג ערכו ביניהם "הסכם גירושין" והתגרשו. בשלב מסוים לאחר הגירושים הם שבו לחיות ביח …

הסכם בין שותפים – ביטוח ש… "כבר נאמר במקורותינו " הילכו שניים יחדיו בלתי אם נועדו" אין שותפות אמיתית ללא הס …